2025全年，北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)租金降幅收窄、核心吸納向好的特征。但核心商圈租金受市場(chǎng)波動(dòng)的影響程度略高于全市平均水平，全年累計(jì)凈吸納量持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)測(cè)2026年將達(dá)到近五年供應(yīng)高峰，市場(chǎng)表現(xiàn)可能更為活躍，但新增供應(yīng)加之部分存量釋放影響，成交租金可能還將下行。
空置率層面，2025年整體市場(chǎng)同比去年下降2.08個(gè)百分點(diǎn)，除第一季度受大量項(xiàng)目入市影響，空置率環(huán)比上升；其余三個(gè)季度空置率均有下降。在主要商圈中，望京/酒仙橋、東二環(huán)、亞奧、金融街和麗澤的空置率降幅相對(duì)明顯，而長(zhǎng)安街、燕莎商圈空置率均有上升。
新增供應(yīng)層面，2025全年迎來(lái)8個(gè)項(xiàng)目投入市場(chǎng)，帶來(lái)超過(guò)53萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中甲級(jí)寫字樓占比為46%，為企業(yè)帶來(lái)更多選擇機(jī)遇，并憑借新樓宇的良好品質(zhì)，在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了12.7萬(wàn)平方米的存量去化。
凈吸納量層面，全年整體市場(chǎng)凈吸納量為924,766平方米，其中核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為319,536平方米，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍；縱觀全年，除長(zhǎng)安街和燕莎商圈凈吸納量呈現(xiàn)負(fù)值，其他商圈凈吸納量均有增加，中關(guān)村商圈表現(xiàn)更為活躍，行業(yè)頭部企業(yè)成為去化主力，環(huán)比上升14.7萬(wàn)平方米。
2025年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目入市，但受部分樓宇年終去化影響，全市整體及全市甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置率環(huán)比下降；新租/搬遷/擴(kuò)租交易活躍度仍表現(xiàn)良好，全市整體成交面積錄得61.3萬(wàn)平方米。中關(guān)村、望京/酒仙橋商圈表現(xiàn)積極，甲級(jí)寫字樓成交占比顯著提高，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)占據(jù)市場(chǎng)交易的主導(dǎo)地位。
本季度全市整體寫字樓空置率持續(xù)走低，環(huán)比上季度下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置率環(huán)比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。全市整體平均租金下行速度放緩，環(huán)比上季度下降1.93個(gè)百分點(diǎn)，甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓成交租金已接近每月每平方米210元。
本季度迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目入市，豐富了市場(chǎng)的選擇，預(yù)計(jì)2026年將有更多的新增項(xiàng)目交付。全市整體寫字樓凈吸納量環(huán)比上升11.6萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為105,430平方米，環(huán)比下降6.7萬(wàn)平方米。
成交租金仍處下行區(qū)間，但降幅較去年同期明顯收窄。甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓成交租金環(huán)比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，為每月每平方米212.79元；乙級(jí)寫字樓成交租金環(huán)比下降2.45個(gè)百分點(diǎn)，錄得每月每平方米139.69元。
第四季度核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為93,097平方米，空置率環(huán)比上升0.09個(gè)百分點(diǎn)，錄得15.23%；成交租金受存量競(jìng)爭(zhēng)影響，仍在走低，環(huán)比上季度下降1.85個(gè)百分點(diǎn)，為每月每平方米253.72元。
除中關(guān)村、東二環(huán)和望京/酒仙橋商圈成交租金環(huán)比上季度降幅分別為4.6、3.2和2.7個(gè)百分點(diǎn)外，其他商圈成交租金跌幅均維持在2.0個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，長(zhǎng)安街商圈的成交租金相對(duì)穩(wěn)定。
第四季度核心商圈乙級(jí)寫字樓凈吸納量為22,414平方米。乙級(jí)寫字樓的空置率環(huán)比上季度上升0.08個(gè)百分點(diǎn)，錄得16.78%；成交租金環(huán)比上季度下降2.28個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米160.52元。其中東二環(huán)、麗澤和CBD商圈成交租金變化較大，環(huán)比降幅均在3個(gè)百分點(diǎn)或以上。
按行業(yè)成交面積(-/+)環(huán)比變化
從行業(yè)成交面積來(lái)看，科技互聯(lián)網(wǎng)、零售快消、專業(yè)服務(wù)、生物醫(yī)藥和金融行業(yè)成交面積環(huán)比上季度均有上升。文化傳媒、貿(mào)易、能源化工行業(yè)成交面積環(huán)比回落。
按樓宇等級(jí)成交面積(-/+)環(huán)比變化
從樓宇等級(jí)成交面積來(lái)看，頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上升，乙級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比下降，降幅超過(guò)13萬(wàn)平方米。
按商圈成交面積(-/+)環(huán)比變化
從各商圈成交面積來(lái)看，中關(guān)村、望京/酒仙橋商圈本季度表現(xiàn)活躍，成交面積環(huán)比上季度漲幅分別接近7萬(wàn)平方米和2萬(wàn)平方米；亞奧、東二環(huán)、金融街、CBD、麗澤商圈相對(duì)穩(wěn)定；燕莎和長(zhǎng)安街商圈成交面積環(huán)比均有減少，燕莎商圈的降幅最為明顯，接近2萬(wàn)平方米。
2025年全年投入市場(chǎng)的新增供應(yīng)量超過(guò)了53萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫字樓占比超過(guò)40%；截至四季度，部分樓宇延期交付，預(yù)測(cè)2026年全市新增供應(yīng)將會(huì)超過(guò)一百三十萬(wàn)平方米，而其中核心商圈新增供應(yīng)也將超過(guò)七十萬(wàn)平方米。預(yù)測(cè)供應(yīng)量較大的CBD、望京/酒仙橋商圈，以及周邊商圈市場(chǎng)都會(huì)受此影響，成交租金延續(xù)下行。
展望未來(lái)，2025年北京寫字樓市場(chǎng)活躍度相較以前有明顯提高，但加之部分存量釋放及新增供應(yīng)影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還將加劇，呈現(xiàn)“需求復(fù)蘇與競(jìng)爭(zhēng)加劇并存”的局面。從寫字樓業(yè)主層面，在以消化現(xiàn)有存量、提升運(yùn)營(yíng)效率為基調(diào)的背景下，積極探索能夠增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略方案，將是與周邊市場(chǎng)的角逐中的關(guān)鍵。從企業(yè)端來(lái)看，大量?jī)?yōu)質(zhì)存量將為企業(yè)提高辦公品質(zhì)、降低辦公成本、吸引高端人才層面提供更多助力。
